A incidência de juros na ação renovatória é uma questão relevante no âmbito da locação comercial, especialmente quando há diferenças de aluguéis a serem pagas após a renovação compulsória do contrato. Recentemente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento sobre o momento exato em que os juros de mora devem começar a ser aplicados, trazendo maior clareza e segurança jurídica ao tema. Neste artigo, vamos explorar os detalhes dessa decisão, as razões por trás do posicionamento do STJ e o impacto disso na relação entre locadores e locatários.
O que é uma Ação Renovatória?
A ação renovatória é um instrumento jurídico utilizado por locatários de imóveis comerciais para garantir a renovação de seus contratos de locação, desde que cumpram os requisitos previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Essa ação é essencial para proteger o ponto comercial e a continuidade do negócio, especialmente em casos onde o locador não deseja renovar o contrato ou propõe condições consideradas abusivas.
Durante o processo de renovação, um dos pontos mais controversos é a definição do valor do novo aluguel. Esse aspecto é frequentemente discutido em juízo, o que pode gerar diferenças de aluguéis a serem pagos retroativamente. Nessa circunstância, surge a questão: quando os juros de mora começam a incidir sobre essas diferenças?
A Decisão do STJ sobre os Juros na Ação Renovatória
No julgamento do REsp 2.125.836, o STJ reafirmou que os juros de mora sobre as diferenças de aluguéis vencidos devem incidir a partir da intimação do locatário na fase de cumprimento definitivo de sentença. A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o valor do aluguel estabelecido na sentença não pode ser considerado líquido enquanto o processo estiver em fase de conhecimento, pois há possibilidade de alteração em instâncias superiores.
Por que o valor da sentença não é considerado líquido?
De acordo com o entendimento da relatora, a sentença que fixa o novo valor do aluguel pode ser alterada durante o julgamento de recursos, como ocorreu no caso analisado. Somente após o trânsito em julgado – quando não há mais possibilidade de recurso – é que o montante se torna líquido e exigível. Essa lógica impede que uma das partes seja prejudicada por eventuais mudanças no valor final.
Impacto da Decisão para Locadores e Locatários
A definição do termo inicial dos juros na ação renovatória impacta diretamente ambas as partes envolvidas na locação comercial:
Para os Locatários
Os locatários, muitas vezes, enfrentam dificuldades financeiras ao serem obrigados a pagar diferenças retroativas de aluguéis com juros e correção monetária. O entendimento do STJ protege o locatário ao determinar que os juros só comecem a incidir após a formação do título executivo judicial, garantindo que ele não seja penalizado por valores que ainda não são definitivos.
Para os Locadores
Por outro lado, a decisão também equilibra a relação com o locador. A preocupação com a possível demora na apresentação dos cálculos pelo locador foi mencionada pela ministra Nancy Andrighi, o que demonstra que o STJ busca evitar que ambas as partes adotem estratégias para protelar o cumprimento da sentença.
Comparação: Situação Antes e Depois da Decisão do STJ
| Aspecto | Antes da Decisão do STJ | Depois da Decisão do STJ |
|---|---|---|
| Termo inicial dos juros | Intimação sobre o conteúdo da sentença | Intimação na fase de cumprimento definitivo de sentença |
| Liquidez do valor do aluguel | Presumida na sentença de primeira instância | Somente após o trânsito em julgado |
| Proteção ao locatário | Menor, sujeito a pagamento antecipado de juros | Maior, garantindo liquidez antes da incidência de juros |
| Procrastinação pelo locador | Não considerada como risco | Risco reconhecido e mitigado |
Fundamentação Legal e Jurisprudencial
A decisão do STJ está fundamentada na Lei do Inquilinato e em precedentes que reforçam a necessidade de liquidez para a incidência dos juros de mora. Abaixo estão os principais dispositivos legais e entendimentos jurisprudenciais relevantes:
- Artigo 45 da Lei nº 8.245/1991 – Dispõe sobre a renovação compulsória de contratos de locação comercial.
- Código Civil, Artigo 397 – Estabelece que a mora do devedor ocorre quando há inadimplemento de obrigação líquida e exigível.
- Jurisprudência do STJ – Em decisões anteriores, o tribunal já havia fixado que a liquidez do título é condição essencial para a aplicação dos juros de mora.
Exemplos Práticos: Como Isso Afeta as Partes Envolvidas?
Caso Prático 1: Alteração do Valor do Aluguel em Recurso
Um locador solicita a fixação de um novo aluguel no valor de R$ 10.000, mas o juízo de primeiro grau determina que o valor seja de R$ 8.000. No entanto, o tribunal de segunda instância reduz ainda mais esse valor para R$ 7.000. Se os juros fossem aplicados desde a intimação da sentença de primeiro grau, o locatário pagaria juros sobre um montante superior ao devido.
Caso Prático 2: Atraso na Apresentação dos Cálculos pelo Locador
Após o trânsito em julgado, o locador demora meses para apresentar os cálculos das diferenças de aluguéis. Nesse caso, a decisão do STJ impede que o locatário seja prejudicado por juros decorrentes da demora do próprio locador.
Conclusão
O entendimento do STJ sobre os juros na ação renovatória trouxe maior equilíbrio e previsibilidade para as relações de locação comercial. Ao determinar que os juros de mora incidam apenas após a intimação na fase de cumprimento definitivo de sentença, o tribunal assegurou que tanto locadores quanto locatários sejam tratados de forma justa, evitando prejuízos decorrentes de valores ainda não líquidos.
Essa decisão ressalta a importância de um acompanhamento jurídico especializado em ações renovatórias, garantindo que os direitos das partes sejam protegidos ao longo de todo o processo. Caso você esteja envolvido em uma ação renovatória ou queira entender mais sobre o tema, consultar um advogado especializado pode fazer toda a diferença para o sucesso do caso.
Perguntas Frequentes
1. O que é a liquidez do valor do aluguel em uma ação renovatória?
Liquidez significa que o valor do aluguel foi definido de forma definitiva, sem possibilidade de alteração por recursos ou decisões judiciais posteriores.
2. Por que os juros na ação renovatória não incidem desde a sentença?
Porque o valor fixado na sentença pode ser alterado em instâncias superiores, tornando-o provisório até o trânsito em julgado.
3. Como os locatários podem se proteger de juros abusivos?
Acompanhando de perto o processo judicial e garantindo que qualquer cobrança seja feita apenas após a definição líquida do montante devido.
