Atrasos em obras, especialmente no setor de construção civil, são comuns e muitas vezes causados por eventos climáticos, como chuvas intensas, ou por problemas logísticos e de mão de obra. Em muitos casos, construtoras tentam usar essas justificativas para evitar penalidades contratuais. No entanto, a Justiça de Santa Catarina decidiu que o atraso na entrega de imóveis por evento climático não é razão válida para a isenção de multas, pois essas condições são previsíveis e inerentes ao setor.
Essa decisão reitera um entendimento importante para o mercado imobiliário: eventos como chuvas ou a falta de materiais são considerados parte dos riscos da construção e devem ser previstos no planejamento das empresas. Confira a seguir os principais pontos sobre como a justiça brasileira tem tratado esses casos.
Entenda a Decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina
A 3ª Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) julgou o recurso de uma construtora que alegou atraso na entrega de um imóvel devido a casos de “força maior” ou “caso fortuito” decorrentes de eventos climáticos. A entrega da obra estava prevista para março de 2011, com carência de 90 dias, mas foi finalizada somente em abril de 2012. A construtora justificou o atraso com base em chuvas excessivas, quedas de barreiras e falta de mão de obra e materiais, como cimento.
A Justiça, no entanto, manteve a multa de 2% sobre o valor do imóvel. A relatora do caso enfatizou que eventos climáticos previsíveis e outros problemas logísticos são riscos que o setor da construção civil deve considerar em seu planejamento. Dessa forma, tais eventos não são configurados como força maior ou caso fortuito.
O Que É Força Maior e Caso Fortuito?
No direito, força maior se refere a eventos inevitáveis e fora do controle das partes, que impedem o cumprimento de uma obrigação contratual. O caso fortuito, por sua vez, abrange eventos que, embora não inevitáveis, não são razoavelmente previsíveis. A diferença é sutil, mas ambos envolvem situações que não poderiam ser evitadas ou previstas.
Contudo, no entendimento da Justiça catarinense, eventos como chuvas, falta de materiais e de mão de obra, apesar de complicarem o andamento de uma obra, são previsíveis e, portanto, devem ser contabilizados pelas construtoras.
O Que a Decisão Significa para o Mercado Imobiliário?
A decisão do TJSC reforça que construtoras precisam planejar adequadamente e incluir em seus cronogramas fatores climáticos e logísticos. Essas empresas já conhecem os desafios do setor e, portanto, não podem usar esses eventos como desculpa para evitar penalidades contratuais. Isso é especialmente relevante para compradores de imóveis que, ao lidar com atrasos, sofrem consequências financeiras e logísticas.
Impacto para Compradores
Para os compradores, essa decisão é uma garantia de que as construtoras devem assumir a responsabilidade pelo atraso na entrega de imóveis por evento climático e outros fatores previsíveis. A falta de planejamento não pode resultar em prejuízos para o consumidor, que investe tempo e dinheiro esperando a conclusão do empreendimento. Essa proteção é fundamental para a segurança no mercado imobiliário.
Como as Construtoras Devem se Preparar?
Construtoras podem adotar várias práticas para evitar problemas:
- Planejamento de Cronograma: Incluir folgas no cronograma para lidar com dias de chuva ou outras adversidades climáticas.
- Contratos com Multas e Carências Realistas: Estabelecer cláusulas contratuais com períodos de carência e prever multas adequadas em casos de atraso.
- Monitoramento Climático e de Logística: Usar tecnologias para acompanhar previsões climáticas e avaliar constantemente o fornecimento de materiais e mão de obra.
- Gestão de Riscos: Implementar uma gestão de riscos para reduzir o impacto de eventos climáticos no andamento da obra.
Jurisprudência: Decisões Semelhantes em Outros Estados
A decisão de Santa Catarina segue um entendimento que também está presente em tribunais de outras regiões do país. Essa jurisprudência reforça que construtoras não podem usar eventos climáticos previsíveis como desculpa para atrasos. A seguir, alguns exemplos de decisões que seguem a mesma linha de raciocínio.
| Decisão Judicial | Estado |
|---|---|
| Atraso devido a chuvas não justifica isenção de multa | São Paulo |
| Justificativas como falta de material não são válidas | Minas Gerais |
| Construtora deve indenizar por atraso no cronograma | Rio de Janeiro |
| Problemas logísticos não caracterizam força maior | Paraná |
Essas decisões trazem segurança para os compradores e incentivam o planejamento de longo prazo nas construtoras, reduzindo riscos de atraso e garantindo entregas dentro do prazo.
Exemplo de Caso Real e Suas Consequências
No caso específico analisado pela Justiça de Santa Catarina, a compradora do imóvel teve um atraso de mais de um ano na entrega de seu apartamento, que havia sido negociado por R$ 262 mil. O atraso gerou prejuízos financeiros e transtornos, como a necessidade de buscar moradia alternativa durante o período de espera.
A construtora, condenada em primeira instância, recorreu alegando casos de força maior. Entretanto, o TJSC reafirmou que essas justificativas não eram válidas, reforçando a multa e condenando a construtora a pagar 2% do valor do imóvel. Essa decisão mostra que os compradores podem buscar judicialmente seus direitos caso enfrentem atrasos por falta de planejamento da construtora.
Como os Consumidores Podem se Proteger
Para evitar situações como essa, os consumidores devem:
- Analisar o Contrato Detalhadamente: Entender as cláusulas sobre prazos e as penalidades previstas em caso de atraso.
- Solicitar Atualizações da Obra: Exigir relatórios periódicos da construtora sobre o andamento da obra e eventuais contratempos.
- Buscar Assessoria Jurídica: Ter um advogado especializado em direito imobiliário para revisar o contrato e acompanhar o processo de compra.
- Consultar Jurisprudência: Conhecer decisões judiciais anteriores pode ajudar o comprador a entender seus direitos e obrigações da construtora.
Essas práticas dão segurança e ajudam a mitigar os riscos de atraso e os impactos financeiros decorrentes.
Importância do Planejamento na Construção Civil
A construção civil envolve uma série de etapas complexas, desde a elaboração do projeto até a execução da obra, e o planejamento é essencial. As construtoras devem estar cientes de que eventos climáticos, embora imprevisíveis, são comuns e inevitáveis, sendo necessário considerar dias de folga para evitar multas e sanções.
Além disso, ao vender um imóvel, as empresas do setor precisam ser transparentes com os clientes em relação aos prazos, incluindo no contrato uma carência razoável para lidar com imprevistos sem prejudicar o comprador.
Conclusão: A Justiça e o Atraso na Entrega de Imóveis por Evento Climático
A decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina destaca a importância de que construtoras sejam mais responsáveis ao lidar com prazos e compromissos. Eventos como chuvas e falta de materiais são previsíveis e devem ser considerados no planejamento do projeto.
Para consumidores, essa jurisprudência reforça que é possível recorrer à Justiça para cobrar multas e indenizações caso o atraso seja causado por problemas previsíveis. Essa garantia fortalece a confiança no setor imobiliário e protege os direitos do comprador, ao mesmo tempo que incentiva uma construção civil mais organizada e comprometida com prazos e qualidade.
Assim, ao entender que o atraso na entrega de imóveis por evento climático não isenta a construtora de penalidades, compradores e construtoras podem adotar uma postura mais transparente e segura em suas transações, promovendo um mercado mais justo e regulado.