O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é uma forma de garantia em contratos de financiamento, muito comum em operações de crédito para aquisição de imóveis. Nela, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do bem, mantendo a posse direta do imóvel até que a dívida seja totalmente quitada.
Esse modelo foi regulamentado pela Lei 9.514/1997, especialmente em contratos de financiamento imobiliário. Assim, o devedor continua morando no imóvel, mesmo que a propriedade jurídica esteja temporariamente com o banco ou instituição financeira.
Mas quem deve pagar o IPTU na alienação fiduciária?
Essa é uma dúvida recorrente, principalmente entre mutuários, advogados e contadores. Afinal, se a propriedade está com o banco, seria ele o responsável pelo IPTU na alienação fiduciária?
Essa questão foi finalmente pacificada em 2024 pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio do julgamento do Tema Repetitivo 1.158, que trouxe uma resposta definitiva e de aplicação nacional.
STJ define: IPTU na alienação fiduciária é responsabilidade do devedor
A Primeira Seção do STJ firmou tese em recurso repetitivo afirmando que o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e da posse do imóvel. A decisão foi proferida no julgamento do REsp 1.949.182/SP.
Tese fixada no Tema 1.158:
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN).”
Essa decisão estabelece que o IPTU na alienação fiduciária continua sendo obrigação do devedor, e só passa ao banco após a imissão na posse, quando o credor toma o imóvel por inadimplemento.
O que diz o Código Tributário Nacional sobre o IPTU?
O artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN) define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
O STJ reforçou que o credor fiduciário não se enquadra em nenhuma dessas categorias antes de consolidar a propriedade e obter a posse. Portanto, não pode ser exigido dele o pagamento do imposto.
Como fica a responsabilidade do banco?
Segundo o relator do caso, ministro Teodoro Silva Santos, o banco não tem “animus domini” – ou seja, intenção de ser dono do imóvel. A propriedade que detém é resolúvel, ou seja, condicionada à inadimplência do devedor.
Portanto, antes da imissão na posse, o banco:
- Não é o proprietário pleno
- Não detém a posse direta do imóvel
- Não é o responsável legal pelo IPTU
Esse entendimento reforça a natureza de garantia da alienação fiduciária. O banco apenas retém o imóvel como forma de assegurar o pagamento da dívida.
O que muda com a nova decisão do STJ?
A partir da fixação da tese no Tema 1.158, todos os tribunais do país devem seguir esse entendimento. Ou seja, não cabe mais interpretar que o banco é responsável pelo IPTU enquanto o devedor ainda estiver na posse do imóvel.
Além disso, processos judiciais que estavam suspensos aguardando essa definição podem agora voltar a tramitar, com base na nova orientação.
Responsabilidade pelo IPTU na alienação fiduciária: antes e depois da posse
| Situação | Responsável pelo IPTU |
|---|---|
| Devedor está pagando o financiamento | Devedor fiduciante |
| Devedor inadimplente, mas imóvel não foi retomado | Devedor fiduciante |
| Banco consolida a propriedade e entra na posse | Credor fiduciário (banco) |
Base legal que reforça a obrigação do devedor
A decisão do STJ também se apoia em dispositivos legais importantes:
- Art. 27, § 8º da Lei 9.514/1997: estabelece que o devedor deve arcar com todos os encargos e tributos até a consolidação da propriedade.
- Art. 1.367 do Código Civil: reforça que a propriedade fiduciária não se equipara à plena.
- Redação de 2023 da Lei 9.514/1997, art. 23, §2º: tornou ainda mais clara a responsabilidade do devedor pelo pagamento do IPTU na alienação fiduciária.
Como isso afeta mutuários e bancos?
Para os devedores:
- Devem se planejar para incluir o IPTU no orçamento, mesmo durante o financiamento.
- Não podem alegar que a responsabilidade é do banco enquanto estiverem na posse do imóvel.
Para os bancos:
- Ficam livres de execuções fiscais até a imissão na posse.
- Evitam disputas judiciais que antes ocorriam com frequência sobre o tema.
Exemplos práticos da aplicação da tese
Caso 1: João financia um apartamento
João compra um apartamento financiado em 30 anos. Ele paga o IPTU todos os anos. Após 10 anos, perde o emprego e para de pagar. O banco inicia o processo de retomada, mas ainda não está na posse. João continua responsável pelo IPTU.
Caso 2: Banco retoma o imóvel por inadimplência
Após não conseguir vender extrajudicialmente, o banco se imite na posse do imóvel e passa a administrá-lo. A partir dessa data, o banco se torna o responsável pelo IPTU.
Perguntas frequentes sobre IPTU na alienação fiduciária
O banco pode ser cobrado judicialmente pelo IPTU?
Não, enquanto não houver a imissão na posse. A decisão do STJ impede que municípios cobrem diretamente os bancos nessa fase.
O devedor pode deixar de pagar o IPTU durante o financiamento?
Não. Ele permanece responsável até o fim do contrato ou até perder a posse do imóvel.
O IPTU pode ser negociado com a prefeitura?
Sim, muitos municípios oferecem parcelamento ou descontos para quitação de débitos de IPTU, mesmo em imóveis financiados.
O que diz a jurisprudência anterior?
Mesmo antes da decisão repetitiva, já havia decisões no mesmo sentido. No entanto, alguns tribunais ainda divergiam, o que gerava insegurança jurídica. Com a definição do STJ, essa instabilidade se encerra.
Conclusão: segurança jurídica e previsibilidade
A tese firmada pelo STJ no Tema 1.158 traz segurança para o mercado imobiliário, clareza para os municípios e tranquilidade para bancos e mutuários. Fica definitivamente estabelecido que o devedor é quem deve pagar o IPTU na alienação fiduciária, enquanto estiver na posse do imóvel.
Essa definição evita litígios desnecessários, garante maior previsibilidade nos contratos e alinha a jurisprudência nacional com os princípios do Código Tributário Nacional e da Lei de Alienação Fiduciária.
