A recente sanção da Lei 14.973/24 trouxe uma oportunidade valiosa para os proprietários de imóveis: a possibilidade de atualizar o valor do imóvel e, assim, pagar menos imposto na venda ou na transferência do bem. Com a mudança, os donos de imóveis podem ajustar o valor de mercado de suas propriedades até o final de 2024 e aproveitar uma alíquota reduzida de tributos. No entanto, essa atualização exige atenção a detalhes importantes, como o prazo de 90 dias e as condições para usufruir de descontos maiores ao longo do tempo.
Neste artigo, vamos explorar como a atualização do valor do imóvel funciona, quais os impactos fiscais para pessoas físicas e jurídicas, e como você pode se beneficiar dessa nova regra. Confira todos os detalhes e fique por dentro de como otimizar sua tributação na venda de imóveis.
O Que é a Atualização do Valor do Imóvel?
A atualização do valor do imóvel refere-se à possibilidade de ajustar o valor de aquisição de um bem imóvel para mais próximo do valor de mercado, o que impacta diretamente o cálculo do Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital na venda do bem.
Ao vender um imóvel, pessoas físicas pagam imposto de renda sobre a diferença entre o valor de compra e o valor de venda. Essa diferença é conhecida como ganho de capital. Com a atualização permitida pela nova lei, o proprietário poderá ajustar o valor de aquisição do imóvel, reduzindo assim o montante do ganho de capital e, consequentemente, o valor do imposto a ser pago.
Além disso, a nova medida oferece um incentivo para que os proprietários que atualizarem o valor de seus imóveis até dezembro deste ano paguem uma alíquota menor de imposto no futuro. Dessa forma, ao realizar a venda em anos subsequentes, o contribuinte se beneficiará de uma base de cálculo mais ajustada ao valor de mercado, reduzindo sua carga tributária.
Como Funciona a Atualização para Pessoas Físicas?
Atualmente, as pessoas físicas pagam entre 15% e 22,5% de imposto sobre o ganho de capital na venda de um imóvel. A alíquota varia conforme o valor do ganho, sendo:
- 15% para ganhos até R$ 5 milhões;
- 17,5% para ganhos entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
- 20% para ganhos entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
- 22,5% para ganhos acima de R$ 30 milhões.
Com a atualização do valor do imóvel, o proprietário poderá reduzir esse ganho de capital e, portanto, pagar menos imposto no momento da venda. Nos próximos 90 dias, o contribuinte terá a oportunidade de atualizar o valor do imóvel pagando uma alíquota de 4% sobre a valorização. Esse imposto deve ser pago independentemente de quando o imóvel for efetivamente vendido, mas resulta em um desconto considerável na carga tributária futura.
Exemplo Prático para Pessoas Físicas
Imagine que você tenha comprado um imóvel por R$ 300 mil, há 10 anos, e hoje ele vale R$ 700 mil. Sem a atualização, se você vender o imóvel por esse valor, o ganho de capital seria de R$ 400 mil, e o imposto sobre esse montante seria de R$ 60 mil (considerando uma alíquota de 15%).
No entanto, se você optar por atualizar o valor do imóvel e pagar os 4% sobre a valorização nos próximos 90 dias, poderá reduzir o imposto futuro. Suponha que você pague 4% sobre a diferença de R$ 400 mil (valor atualizado), o que daria R$ 16 mil. Quando o imóvel for vendido, o valor de aquisição atualizado será de R$ 700 mil, reduzindo o ganho de capital a zero, e você não precisará pagar o imposto de R$ 60 mil que incidiria originalmente.
Atualização para Pessoas Jurídicas
No caso de pessoas jurídicas, o impacto é ligeiramente diferente, pois envolve a tributação sobre o lucro obtido com a venda de imóveis. As empresas pagam 15% de Imposto de Renda sobre o lucro, além de um adicional de 10% para grandes empresas, e 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), totalizando uma alíquota de 34%.
Com a atualização, as empresas poderão pagar 6% de Imposto de Renda e 4% de CSLL nos próximos 90 dias, sobre o valor atualizado do imóvel. Assim como no caso das pessoas físicas, esse valor deve ser pago antecipadamente, mas permite que as empresas desfrutem de uma carga tributária reduzida no futuro, quando o imóvel for vendido.
Exemplo Prático para Pessoas Jurídicas
Uma empresa comprou um imóvel por R$ 1 milhão e hoje ele vale R$ 2 milhões. Ao vender o imóvel, o ganho de capital seria de R$ 1 milhão, e a alíquota total de 34% resultaria em R$ 340 mil de imposto.
Atualizando o valor do imóvel nos próximos 90 dias, a empresa pagaria 6% de Imposto de Renda e 4% de CSLL sobre a valorização de R$ 1 milhão, totalizando R$ 100 mil de tributos. No futuro, ao vender o imóvel por R$ 2 milhões, a empresa terá uma base de cálculo ajustada e pagará menos imposto.
Descontos Progressivos ao Longo do Tempo
Outro ponto importante da nova legislação é o desconto progressivo no valor do imposto a ser pago, conforme o tempo que o imóvel for mantido após a atualização. O proprietário poderá aproveitar descontos crescentes ao longo de 15 anos, chegando a uma isenção total ao final desse período.
Confira a tabela com os percentuais de desconto:
| Porcentual de Desconto | Período entre a Atualização e a Venda |
|---|---|
| 0% | Até 36 meses |
| 8% | Após 36 meses e até 48 meses |
| 16% | Após 48 meses e até 60 meses |
| 24% | Após 60 meses e até 72 meses |
| 32% | Após 72 meses e até 84 meses |
| 40% | Após 84 meses e até 96 meses |
| 48% | Após 96 meses e até 108 meses |
| 56% | Após 108 meses e até 120 meses |
| 62% | Após 120 meses e até 132 meses |
| 70% | Após 132 meses e até 144 meses |
| 78% | Após 144 meses e até 156 meses |
| 86% | Após 156 meses e até 168 meses |
| 94% | Após 168 meses e até 180 meses |
| 100% | Após 180 meses |
Esses descontos tornam a atualização mais vantajosa quanto mais tempo o proprietário mantiver o imóvel antes de vendê-lo.
Impacto para o Governo e Aumento na Arrecadação
Embora a atualização do valor do imóvel ofereça vantagens fiscais para os contribuintes, ela também é uma medida que busca aumentar a arrecadação do governo. Com o prazo de 90 dias para realizar a atualização, espera-se que muitos proprietários aproveitem a oportunidade para ajustar o valor de seus imóveis, o que resultará em um aumento de arrecadação a curto prazo.
Além disso, a medida contribui para o esforço do governo de zerar o déficit fiscal em 2024, já que a arrecadação com o pagamento antecipado dos impostos sobre a valorização dos imóveis ajudará a equilibrar as contas públicas.
Como Fazer a Atualização do Valor do Imóvel?
A Receita Federal ainda divulgará os procedimentos e prazos exatos para realizar a atualização do valor do imóvel. No entanto, o prazo para a atualização já está em vigor, e os proprietários têm até o dia 15 de dezembro deste ano para regularizar a situação.
É essencial que os contribuintes interessados em atualizar o valor de seus imóveis fiquem atentos às instruções da Receita e busquem a orientação de um contador ou consultor especializado para garantir que o procedimento seja feito corretamente e que todos os benefícios sejam aproveitados.
Conclusão
A atualização do valor do imóvel traz uma oportunidade valiosa para proprietários que desejam reduzir o imposto sobre o ganho de capital na venda de seus imóveis. Com a possibilidade de ajustar o valor de aquisição e pagar uma alíquota reduzida de imposto agora, é possível economizar consideravelmente no futuro.
Além disso, os descontos progressivos para quem mantiver o imóvel por mais tempo tornam a medida ainda mais atraente, especialmente para aqueles que não têm pressa em vender suas propriedades.
Proprietários de imóveis, tanto pessoas físicas quanto jurídicas, devem ficar atentos ao prazo de 90 dias e às orientações da Receita Federal para garantir que possam aproveitar ao máximo os benefícios dessa nova regra.
