A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de um imóvel perdeu o direito de utilizar a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997, por não ter registrado o contrato de alienação fiduciária no cartório competente no momento adequado. A decisão destacou que o registro do contrato é indispensável para a aplicação da legislação específica, sendo necessário observar princípios como a boa-fé objetiva e o instituto da supressio.
Neste artigo, abordaremos os detalhes da decisão, a importância do registro do contrato, os fundamentos jurídicos utilizados pelo STJ e os impactos dessa interpretação para empresas e compradores de imóveis.
O Caso: Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária
Contexto do Litígio
Os compradores de um lote ajuizaram uma ação de rescisão contratual contra a vendedora, alegando falta de condições financeiras para continuar com o pagamento. Eles também solicitaram a devolução dos valores pagos durante o período em que mantiveram o contrato.
Após o ajuizamento da ação, a empresa vendedora registrou o contrato de venda – que continha cláusula de alienação fiduciária – e argumentou que, com base na Lei 9.514/1997, o contrato não poderia ser rescindido judicialmente. O objetivo era afastar a aplicação de normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), mais favoráveis ao comprador.
Decisão na Instância Inferior
O tribunal de origem decidiu que a vendedora agiu com o único propósito de afastar a aplicação do CDC, registrando o contrato após o início da ação judicial. Por isso, afastou a incidência da Lei 9.514/1997 e aplicou o CDC, determinando a devolução dos valores pagos pelos compradores.
A Decisão do STJ: Registro como Requisito para Execução Extrajudicial
No julgamento do REsp 2.135.500, a ministra relatora Nancy Andrighi reafirmou que o registro do contrato com alienação fiduciária no cartório imobiliário é indispensável para o exercício da execução extrajudicial, conforme a Lei 9.514/1997. A ausência desse registro, mesmo que não prejudique a validade do contrato, impede que a vendedora utilize os mecanismos previstos na legislação específica.
Fundamentação Jurídica
- Registro é indispensável para a aplicação da Lei 9.514/1997
O artigo 23 da Lei 9.514/1997 estabelece que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída somente com o registro do contrato no cartório de imóveis. Sem esse registro, a relação entre as partes continua sendo de direito pessoal, sujeita às normas do Código Civil e do CDC. - Execução Extrajudicial
Nos casos em que há inadimplência, a execução extrajudicial – prevista nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997 – só pode ser aplicada se o contrato estiver registrado. Esse procedimento permite ao credor consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, sem necessidade de recorrer ao Judiciário. - Boa-fé objetiva e supressio
A ministra destacou a necessidade de aplicar os princípios da boa-fé objetiva e da supressio (perda de um direito por inércia prolongada). Empresas que deliberadamente deixam de registrar o contrato, muitas vezes para economizar custos, não podem se beneficiar de sua própria omissão para aplicar a execução extrajudicial.
Alienação Fiduciária: O Que é e Como Funciona?
A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia muito utilizada em contratos de financiamento imobiliário. Nesse modelo, o imóvel adquirido pelo comprador é transferido ao credor como garantia do pagamento da dívida. Após a quitação total, a propriedade é revertida ao comprador.
Vantagens da Alienação Fiduciária
- Segurança Jurídica: O credor possui maior garantia de pagamento, já que o imóvel pode ser consolidado em seu nome em caso de inadimplência.
- Procedimento Ágil: A Lei 9.514/1997 permite a execução extrajudicial, reduzindo a necessidade de intervenção do Judiciário.
- Flexibilidade Contratual: O modelo é amplamente aceito no mercado, facilitando a negociação entre compradores e vendedores.
Comparativo: Alienação Fiduciária com e Sem Registro
| Aspecto | Com Registro | Sem Registro |
|---|---|---|
| Execução Extrajudicial | Permitida pela Lei 9.514/1997. | Não permitida; relação segue normas do CDC. |
| Relação Jurídica | Direito real sobre o imóvel. | Direito pessoal, regido pelo Código Civil. |
| Garantia ao Credor | Imóvel pode ser consolidado em caso de inadimplência. | Garantia limitada aos meios judiciais. |
| Incidência do CDC | Afastada pela Lei 9.514/1997. | Aplicável, protegendo o consumidor. |
Impacto da Decisão para Empresas e Compradores
Para Empresas Vendedoras
As empresas que utilizam a alienação fiduciária como garantia devem garantir que o contrato seja registrado no cartório imobiliário no momento da celebração. A omissão deliberada, com o objetivo de economizar custos ou postergar o cumprimento de obrigações, pode gerar consequências negativas, como a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Dicas para Empresas:
- Realize o Registro Imediato: Evite a perda de direitos relacionados à execução extrajudicial.
- Acompanhe a Legislação: Esteja atento às mudanças na jurisprudência sobre o tema.
- Respeite os Princípios da Boa-Fé: Adote práticas transparentes e regulares para evitar questionamentos legais.
Para Compradores de Imóveis
Os compradores devem estar cientes de que, enquanto o contrato não estiver registrado, eles possuem maior proteção sob o CDC, especialmente em caso de rescisão contratual. Isso garante que possam pleitear a devolução de valores pagos de forma mais vantajosa.
Dicas para Compradores:
- Solicite Informações do Registro: Certifique-se de que o contrato foi devidamente registrado no cartório de imóveis.
- Entenda os Direitos do Consumidor: Caso o contrato não esteja registrado, o CDC pode ser aplicado para proteger seus interesses.
- Procure Orientação Jurídica: Em casos de inadimplência ou rescisão, busque auxílio profissional para entender as melhores opções.
Perguntas Frequentes
1. O que acontece se o contrato de alienação fiduciária não for registrado?
Sem o registro, o credor não pode utilizar a execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997. A relação entre as partes será regida pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor.
2. A ausência de registro invalida o contrato?
Não. O contrato continua sendo válido e eficaz como relação de direito pessoal, mas perde as vantagens oferecidas pela Lei 9.514/1997.
3. A execução extrajudicial pode ser aplicada retroativamente após o registro?
Não. O registro deve ser realizado no momento da celebração do contrato. O registro posterior, especialmente após o início de uma ação judicial, não confere o direito de aplicar a execução extrajudicial.
Conclusão
A decisão do STJ sobre o registro de contrato com alienação fiduciária reafirma a importância de seguir os requisitos legais para garantir os direitos das partes envolvidas. Para empresas, a omissão deliberada do registro pode acarretar na perda de direitos fundamentais, como a execução extrajudicial. Já para os compradores, a ausência de registro reforça a proteção oferecida pelo Código de Defesa do Consumidor, garantindo maior equilíbrio na relação contratual.
Essa decisão destaca a relevância da boa-fé objetiva e da transparência nas relações contratuais, promovendo maior segurança jurídica no mercado imobiliário. Tanto empresas quanto consumidores devem estar atentos a esses aspectos para evitar conflitos e garantir o pleno cumprimento de suas obrigações.
