O aluguel compensatório é uma forma de indenização devida ao coproprietário de um imóvel que não usufrui do bem, enquanto outro condômino o utiliza de forma exclusiva. Essa situação é comum em casos de partilhas, heranças ou imóveis comprados em conjunto.
Uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reforçou a aplicação desse instituto, determinando a alienação judicial de um imóvel e o pagamento mensal de R$ 755,55 a um dos irmãos coproprietários que não fazia uso da propriedade. Neste artigo, vamos explicar o conceito, a base legal, a jurisprudência e situações práticas em que o aluguel compensatório se aplica.
O que é aluguel compensatório?
O aluguel compensatório é uma indenização paga por um coproprietário a outro, quando há uso exclusivo do imóvel comum sem a concordância de todos os condôminos. A finalidade é compensar financeiramente aquele que é privado do uso e gozo da propriedade.
Não se trata de um contrato de locação formal, mas de um valor arbitrado judicialmente ou por acordo, com base no valor de mercado do aluguel do bem.
Base legal do aluguel compensatório
O Código Civil, em seu artigo 1.319, estabelece que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, desde que não exclua os demais coproprietários. Quando há exclusão, surge o dever de indenizar.
Além disso, o artigo 1.320 prevê a possibilidade de extinção do condomínio, com alienação judicial, caso não haja consenso sobre o uso ou destinação do bem.
O caso julgado pelo TJSP
Na decisão recente, três irmãos eram coproprietários de um imóvel. Apenas dois deles usufruíam do bem, sem repassar qualquer valor ao terceiro irmão, que ficou privado do uso.
O autor da ação pediu:
- Alienação judicial do imóvel – já que não havia acordo sobre a destinação.
- Pagamento de aluguel compensatório – desde a citação até a venda.
A 3ª Câmara de Direito Privado do TJSP manteve a sentença da 6ª Vara Cível de Santo Amaro, determinando:
- Venda judicial do imóvel, com divisão igualitária dos valores.
- Pagamento de R$ 755,55 mensais ao coproprietário excluído do uso, valor fixado com base no mercado imobiliário.
Por que o aluguel compensatório foi mantido?
O relator, desembargador Mario Chiuvite Júnior, destacou:
- O imóvel era indivisível.
- Não havia interesse dos outros irmãos na compra da parte do autor.
- A alienação judicial é direito do coproprietário, mesmo contra a vontade dos demais.
- O valor fixado era proporcional e razoável diante do mercado.
Quando é possível pedir aluguel compensatório
O aluguel compensatório pode ser requerido nas seguintes situações:
- Herdeiro excluído do uso de imóvel herdado por mais de uma pessoa.
- Divórcio em que apenas um ex-cônjuge permanece no imóvel comum.
- Sociedade ou parceria em que apenas um sócio usa o bem adquirido em conjunto.
- Condomínio voluntário onde um dos condôminos impede o uso pelos demais.
Como calcular o valor do aluguel compensatório
O valor normalmente é baseado em:
- Avaliação de mercado – média do valor de aluguel de imóveis similares na região.
- Percentual de propriedade – o valor é proporcional à fração ideal do coproprietário excluído.
Exemplo prático:
| Valor de aluguel de mercado | Fração ideal do coproprietário | Aluguel compensatório |
|---|---|---|
| R$ 2.000,00 | 50% | R$ 1.000,00 |
| R$ 1.500,00 | 33% | R$ 495,00 |
| R$ 3.000,00 | 25% | R$ 750,00 |
Alienação judicial e aluguel compensatório
Quando não há consenso sobre o uso do imóvel, o juiz pode determinar a alienação judicial, com divisão proporcional do valor obtido. Nesse caso, o aluguel compensatório pode ser fixado desde a data da citação até a efetiva venda.
Essa medida garante que o coproprietário excluído do uso não permaneça desamparado financeiramente enquanto o processo se arrasta.
Vantagens e desvantagens de pedir aluguel compensatório
| Vantagens | Desvantagens |
|---|---|
| Compensa financeiramente o coproprietário excluído | Pode gerar desgaste familiar ou societário |
| Valor pode ser fixado mesmo antes da venda | Necessidade de perícia ou avaliação para cálculo |
| É reconhecido pela jurisprudência | Pode demorar a ser pago se houver recursos |
| Pressiona para solução mais rápida do litígio | Risco de fixação de valor abaixo do mercado |
Perguntas frequentes sobre aluguel compensatório
1. Preciso de contrato para receber aluguel compensatório?
Não. O valor pode ser fixado judicialmente, sem necessidade de contrato formal.
2. Posso pedir aluguel compensatório retroativo?
Sim, desde que se comprove a exclusão do uso e a data em que isso ocorreu.
3. E se o imóvel não estiver alugado a terceiros?
Não importa. O uso exclusivo por um coproprietário já justifica a indenização.
4. O valor pode ser pago em bens ou abatido na venda?
Sim, o juiz pode determinar que o valor seja descontado diretamente da parte do coproprietário devedor na alienação.
Conclusão
O aluguel compensatório é um direito importante para proteger coproprietários que ficam privados do uso do bem comum. A decisão do TJSP confirma que essa indenização deve refletir valores de mercado e pode ser acumulada com o pedido de alienação judicial do imóvel.
Para quem enfrenta essa situação, reunir provas de exclusão do uso e buscar orientação jurídica especializada é fundamental para garantir a reparação justa.