Comprar um imóvel na planta é um grande passo para muitas famílias, mas e quando a entrega atrasa? O que fazer quando o sonho da casa própria vira dor de cabeça? Neste artigo, vamos explicar tudo sobre a indenização por atraso na entrega de imóvel, com base em decisões judiciais recentes, como a de uma compradora em Minas Gerais que enfrentou um atraso de oito meses na entrega da casa e ainda lidou com problemas estruturais.
Vamos mostrar seus direitos, o que diz a lei, como funcionam os pedidos de indenização e quais são os argumentos que costumam ser aceitos (ou não) pelos tribunais.
O que caracteriza o atraso na entrega de imóvel?
O atraso na entrega de imóvel acontece quando o imóvel não é entregue no prazo estipulado no contrato. Normalmente, os contratos incluem uma cláusula de tolerância, que permite um atraso de até 180 dias. Se esse prazo for ultrapassado, o comprador pode buscar:
- Multa contratual
- Indenização por danos morais
- Indenização por danos materiais
- Lucros cessantes (aluguel que deixou de receber ou pagar por outro local)
No caso analisado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), o imóvel deveria ter sido entregue em agosto de 2022, mas só foi liberado em abril de 2023, configurando um atraso de oito meses, além do prazo de tolerância.
Entendendo a decisão da Justiça em MG
Resumo do caso real
| Aspecto | Detalhes do caso em MG |
|---|---|
| Contrato assinado | Fevereiro de 2021 |
| Entrega prevista | Agosto de 2022 |
| Entrega real | Abril de 2023 |
| Problemas após entrega | Escoamento nos banheiros |
| Problema resolvido apenas em | Setembro de 2023 |
| Valor do imóvel | R$ 195 mil |
| Indenização por danos morais | R$ 6 mil |
| Multa contratual moratória | 10% sobre o valor do imóvel (R$ 19,5 mil) |
| Pedido por lucros cessantes | Negado |
O tribunal concluiu que, embora o imóvel não estivesse perfeito, ele era habitável, e por isso não cabia indenização por lucros cessantes. Porém, o atraso de mais de um ano e o aborrecimento gerado justificaram a indenização por danos morais.
Quando há direito à indenização por atraso na entrega de imóvel?
A indenização por atraso na entrega de imóvel é devida quando:
- O prazo contratual (incluindo o período de tolerância) é ultrapassado;
- O comprador demonstra prejuízo real ou emocional;
- O imóvel não pode ser utilizado para o fim a que se destina;
- Fica configurado o descumprimento contratual sem causa justificada.
Mesmo que a construtora alegue motivos externos (como atrasos da empresa de saneamento, como no caso em MG), o TJMG entendeu que essas variáveis devem ser previstas no contrato e não isentam a construtora da responsabilidade.
Como funciona a multa contratual por atraso?
A multa contratual geralmente está prevista no próprio contrato de compra e venda. Ela costuma ser de 1% a 2% ao mês sobre o valor pago ou 10% sobre o valor do contrato, como no caso citado.
É importante sempre verificar:
- Se existe cláusula de multa por atraso;
- Qual o percentual e a forma de cálculo;
- Se há previsão de indenização adicional por danos.
Danos morais por atraso: é possível?
Sim, os tribunais têm reconhecido a possibilidade de indenização por danos morais em casos de atraso na entrega do imóvel quando:
- Há impacto direto na vida do comprador (como precisar pagar aluguel, morar de favor, ou adiar planos pessoais);
- O atraso é excessivo;
- Há frustração legítima de expectativa.
O valor da indenização varia bastante. No caso em questão, a Justiça determinou o pagamento de R$ 6 mil.
Lucros cessantes: quando é aceito?
Lucros cessantes são indenizações pelo que o comprador deixou de ganhar com o atraso, como:
- Aluguel não recebido (se ia alugar o imóvel);
- Aluguel pago por outro imóvel (se teve que morar em outro lugar).
Mas a Justiça exige comprovação desses gastos ou perdas. No caso da compradora mineira, o TJMG entendeu que não havia provas suficientes de que o imóvel se tornou inabitável ou que ela teve prejuízos mensuráveis nesse sentido.
Como provar o prejuízo?
Para conseguir a indenização por atraso na entrega de imóvel, é fundamental apresentar provas, como:
- Cópia do contrato e aditivos;
- Registro da data real de entrega das chaves;
- Comprovantes de despesas com aluguel;
- Fotos ou laudos dos problemas estruturais;
- Troca de e-mails e mensagens com a construtora.
Sem essas evidências, o pedido pode ser negado, mesmo que o atraso tenha existido.
Tabela comparativa: Direitos do comprador X Defesas da construtora
| Direitos do comprador | Argumentos comuns da construtora |
|---|---|
| Indenização por danos morais | Atraso devido a terceiros (ex: saneamento) |
| Multa contratual por descumprimento do prazo | Cláusula de tolerância ainda válida |
| Lucros cessantes em caso de perda comprovada | Imóvel entregue ainda que com defeitos |
| Rescisão do contrato em caso de atraso excessivo | Força maior ou caso fortuito |
O que diz o Código de Defesa do Consumidor?
O CDC é claro: em relações de consumo, como a compra de imóvel de uma construtora, o fornecedor responde objetivamente pelos prejuízos causados, mesmo que não tenha tido intenção de causar dano.
- Art. 14: O fornecedor responde pela qualidade e segurança do serviço.
- Art. 20: Em caso de falha, o consumidor pode exigir reexecução do serviço, abatimento do preço ou indenização.
Portanto, a indenização por atraso na entrega de imóvel é um direito amparado pela legislação.
O que fazer se o seu imóvel atrasar?
Se você está em uma situação semelhante, siga este passo a passo:
- Leia o contrato com atenção – Verifique prazos, cláusula de tolerância e penalidades.
- Documente tudo – E-mails, fotos, notificações e protocolos de atendimento.
- Tente resolver amigavelmente – Notifique a construtora formalmente.
- Procure o Procon ou advogado especializado – Para negociar ou entrar com ação.
- Entre com ação judicial, se necessário – Para pedir indenização por atraso, danos e multa contratual.
Perguntas frequentes (FAQ)
A construtora pode atrasar a entrega sem pagar multa?
Não. Se o atraso ultrapassar a cláusula de tolerância (geralmente 180 dias), deve pagar multa e, possivelmente, indenização.
Quanto posso receber de indenização?
Depende do caso. Valores variam de R$ 3 mil a mais de R$ 50 mil, considerando danos morais, materiais e multa.
E se o imóvel for entregue com defeitos?
Pode haver indenização adicional ou exigência de reparação. Tudo depende da gravidade e da habitabilidade do imóvel.
Posso pedir rescisão do contrato?
Sim, em casos de atraso excessivo (superior a 180 dias + tempo razoável), é possível rescindir o contrato e pedir devolução integral do valor pago.
Conclusão: conheça e defenda seus direitos
A indenização por atraso na entrega de imóvel é um direito garantido ao consumidor que enfrenta descaso, frustração e prejuízos por parte da construtora. O caso analisado em Minas Gerais mostra que a Justiça está atenta aos abusos e que a indenização por danos morais e multa contratual são medidas viáveis.
Se você está passando por situação parecida, documente tudo e busque orientação jurídica especializada. Garantir seus direitos pode fazer toda a diferença no futuro da sua família e na valorização do seu imóvel.