Por [Seu Nome], advogado(a) especialista em Direito Contratual
Em recente decisão com impacto direto no setor imobiliário, a Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Amazonas (TJAM) proferiu acórdão que reforça a exigência de litisconsórcio ativo necessário em ações de rescisão contratual de compra e venda de imóveis quando o contrato é assinado por múltiplos promitentes compradores.
No julgamento do recurso de apelação n.º 0503342-68.2023.8.04.0001, realizado em 28 de abril de 2025, a Corte entendeu que a ação de rescisão não pode prosseguir de forma isolada quando há co-titularidade de direitos entre os compradores. Todos devem participar do processo como autores, sob pena de ineficácia da decisão.
Entenda o caso
Uma das partes que assinou contrato de promessa de compra e venda com uma empresa imobiliária ingressou com ação judicial pleiteando a rescisão contratual e a devolução de valores pagos. O contrato, no entanto, havia sido firmado por três compradores em conjunto.
O juízo de primeiro grau havia afastado a necessidade de inclusão dos demais compradores no polo ativo. No entanto, a empresa ré interpôs recurso de apelação ao TJAM, sustentando a nulidade da sentença por ausência de litisconsórcio necessário.
A decisão do TJAM: litisconsórcio ativo é obrigatório
A relatora, desembargadora Mirza Telma de Oliveira Cunha, acolheu a tese da parte apelante, reconhecendo que a ausência dos demais compradores no polo ativo da ação compromete a validade da sentença.
Em seu voto, destacou:
“O contrato particular de compromisso de compra e venda foi celebrado por três promitentes compradores, de modo que, pela própria natureza da ação, no pedido de rescisão contratual, é indispensável a participação de todos aqueles que celebraram o negócio, sob pena de ineficácia da sentença a ser prolatada.”
Assim, foi reconhecido o litisconsórcio ativo necessário, com base na unicidade da relação jurídica entre os promitentes compradores. Como consequência, o processo retornou à primeira instância para que o autor da ação inclua os demais compradores no polo ativo.
O que é litisconsórcio necessário?
O litisconsórcio necessário ocorre quando a presença de duas ou mais partes é obrigatória no processo para que a sentença produza efeitos válidos.
Segundo o artigo 114 do Código de Processo Civil:
“O litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes.”
No caso em questão, a relação contratual era indivisível, ou seja, todos os compradores assumiram obrigações conjuntas e, portanto, compartilham o mesmo direito de rescindir o contrato. Isso torna impossível que apenas um deles busque a rescisão sem afetar juridicamente os demais.
Implicações jurídicas e práticas
Essa decisão do TJAM tem consequências relevantes para o direito imobiliário e o direito processual civil. Veja algumas delas:
1. Proteção da segurança jurídica
Permitir que apenas um dos compradores promova ação de rescisão poderia levar a sentenças contraditórias. Um comprador pode obter a rescisão, enquanto outro pode querer manter o contrato. Isso prejudica a estabilidade das relações contratuais e a segurança jurídica das partes envolvidas.
2. Responsabilidade solidária entre os compradores
A decisão reforça a ideia de que, quando não há cláusula de separação de obrigações entre os compradores, presume-se que a compra foi feita de forma solidária, e todos compartilham os mesmos direitos e deveres contratuais.
3. Exigência de atenção na elaboração do contrato
Empresas imobiliárias e compradores devem ser claros ao redigir contratos. Se a intenção for permitir que cada comprador tenha autonomia sobre sua parte, isso deve estar expressamente previsto no contrato. Do contrário, todos serão considerados como co-participantes da obrigação.
Consequência para o processo: retorno ao 1º grau
Com a decisão, o TJAM determinou que o processo fosse devolvido ao juízo de origem. A parte autora será intimada para emendar a petição inicial, incluindo os demais compradores no polo ativo da ação. Só então o processo poderá prosseguir regularmente.
A jurisprudência sobre o tema
A decisão do TJAM está alinhada com o entendimento de outros tribunais. Veja alguns exemplos:
- TJSP – Apelação Cível 1001234-67.2020.8.26.0001:
“Sendo o contrato celebrado por mais de um promitente comprador, é obrigatória a formação de litisconsórcio ativo necessário em ação de rescisão contratual.” - STJ – REsp 1.455.988/SP:
“Havendo pluralidade de contratantes com obrigação comum e indivisível, é indispensável a participação de todos no polo ativo da demanda.”
Como compradores e vendedores devem agir
Para o comprador:
- Ao adquirir imóvel em conjunto com outras pessoas, certifique-se de compreender a natureza jurídica do contrato;
- Caso deseje sair do negócio, avalie a possibilidade de acordo extrajudicial com os demais promitentes;
- Em ações judiciais, consulte advogado para garantir a adequada formação do polo ativo.
Para a incorporadora ou vendedora:
- Atente-se à pluralidade de partes no momento da citação;
- Requeira a extinção do processo caso identifique ausência de litisconsórcio necessário;
- Esclareça nos contratos a eventual individualização de obrigações.
Considerações finais
A decisão do Tribunal de Justiça do Amazonas representa um importante precedente no que diz respeito à rescisão contratual com litisconsórcio necessário. Ela reforça a necessidade de observância rigorosa à estrutura jurídica das relações contratuais, sobretudo quando envolvem múltiplos titulares de direitos.
Ao exigir a participação de todos os promitentes compradores, o Judiciário assegura a eficácia da sentença, protege os direitos das partes e contribui para um mercado imobiliário mais estável e previsível.