Por Bruno Braz, advogado – OAB/SP 505.715 – Coordenador da Ardanaz Advogados
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu recentemente uma decisão que traz importante repercussão para condomínios e síndicos na cobrança de dívidas de cotas condominiais: a Terceira Turma autorizou a penhora de um imóvel mesmo quando este se encontra alienado fiduciariamente — ou seja, como garantia de financiamento.
No caso concreto (REsp 2.082.647/SP), os ministros analisaram a possibilidade de um condomínio executar judicialmente um devedor e penhorar o imóvel, mesmo que este ainda estivesse vinculado ao agente financeiro por meio de alienação fiduciária. A decisão entendeu que a dívida condominial possui natureza propter rem, isto é, acompanha o imóvel e não a pessoa do proprietário. Por isso, ainda que o imóvel esteja alienado, ele pode ser alcançado pela execução condominial.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o condomínio não é parte na relação contratual entre devedor e credor fiduciário, e que permitir que a alienação inviabilize a cobrança de cotas condominiais seria lesivo à coletividade condominial.
O que muda na prática?
Até então, muitos condomínios se deparavam com entraves ao tentar executar dívidas de unidades alienadas. Como o bem está em nome do credor fiduciário (normalmente um banco), muitos juízes vinham negando a penhora, sob o argumento de que o bem pertencia, formalmente, ao agente financeiro até a quitação do contrato. Isso criava um vácuo de responsabilidade que favorecia a inadimplência.
Com essa decisão, o STJ reforça que a coletividade condominial não pode ser penalizada por um modelo contratual entre o condômino e o banco. O imóvel pode, sim, ser penhorado e levado à hasta pública, e o produto da venda servirá primeiramente para quitar a dívida condominial, antes mesmo do crédito do banco.
Nossa opinião jurídica
A decisão é acertada e alinha-se ao princípio da função social da propriedade e à proteção da coletividade condominial. Afinal, a inadimplência compromete a saúde financeira de todo o condomínio, impactando diretamente na manutenção, segurança e serviços essenciais.
Além disso, a jurisprudência consolida uma tendência de reconhecer a força da dívida condominial como prioritária frente a garantias de instituições financeiras. Isso fortalece a posição jurídica dos condomínios, que agora têm um importante precedente para garantir a efetividade das cobranças, mesmo em cenários que antes pareciam judicialmente “blindados”.
Orientação final
Administradoras, síndicos e gestores condominiais devem ficar atentos a esse precedente e, diante de dívidas envolvendo imóveis alienados, avaliar a viabilidade de ajuizamento da execução com pedido de penhora do próprio imóvel.
A decisão do STJ reforça que, em se tratando de obrigações propter rem, a proteção da coletividade se sobrepõe à formalidade registral.
Se você atua na gestão condominial e tem enfrentado dificuldades com unidades inadimplentes — especialmente as alienadas —, conte com orientação jurídica especializada para conduzir esse tipo de execução com segurança e respaldo.
