Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reacendeu o debate sobre a responsabilidade do vendedor por dívidas condominiais mesmo após a posse do imóvel ter sido transferida ao comprador. A controvérsia envolve situações em que o contrato de compra e venda não foi registrado em cartório, deixando uma brecha jurídica quanto à titularidade do imóvel e às obrigações decorrentes da propriedade.
Neste artigo, você vai entender quando o vendedor ainda pode ser responsabilizado por encargos do condomínio, mesmo que não esteja mais na posse do imóvel, e como a jurisprudência tem interpretado essa complexa relação.
Contexto: o que diz a decisão do STJ
A Segunda Seção do STJ, ao julgar um caso envolvendo uma companhia de habitação popular e um casal que havia recebido a posse do imóvel, decidiu que há legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador na cobrança de taxas condominiais. Ou seja, o condomínio pode cobrar tanto o comprador quanto o antigo proprietário, mesmo que este não esteja mais na posse do imóvel.
Essa decisão reforça a natureza propter rem da dívida condominial — ou seja, uma obrigação que acompanha a coisa (o imóvel), independentemente de quem seja o possuidor ou proprietário de fato.
O que significa obrigação propter rem?
A obrigação propter rem é aquela que decorre diretamente do direito real sobre a coisa. No caso dos imóveis, isso significa que certas obrigações, como o pagamento de taxas de condomínio, são inerentes ao imóvel e não ao indivíduo que o possui momentaneamente.
Portanto, a responsabilidade do vendedor por dívidas condominiais pode ser reconhecida judicialmente quando ele ainda figura como proprietário no registro do imóvel, mesmo que o comprador já tenha assumido a posse.
A importância do registro do contrato
Um dos elementos centrais para definir a responsabilidade do vendedor por dívidas condominiais é a ausência do registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis.
Sem esse registro, o comprador não adquire o direito real de propriedade perante terceiros — inclusive perante o condomínio. Isso significa que, juridicamente, o vendedor ainda é considerado o proprietário e pode ser responsabilizado pelas obrigações associadas ao imóvel.
Comparativo: Situação registrada x não registrada
| Situação do Contrato | Responsável pelas dívidas condominiais |
|---|---|
| Contrato registrado em cartório | Comprador, que figura como proprietário real |
| Contrato sem registro | Vendedor continua responsável |
Análise da jurisprudência: Tema 886 do STJ
O Tema 886 do STJ já havia tratado da questão da legitimidade para responder por dívidas condominiais, especialmente em casos de promessa de compra e venda com transferência da posse.
Foram fixadas três teses principais, incluindo:
- A posse é suficiente para transferir a obrigação ao comprador, se houver ciência do condomínio;
- O condomínio pode acionar judicialmente o comprador se tiver conhecimento inequívoco da posse;
- A responsabilidade pode ser do comprador desde que o condomínio reconheça a transação.
Contudo, a ministra Isabel Gallotti destacou que essas teses devem ser interpretadas com cautela, pois não enfrentam integralmente o vínculo entre a dívida e o imóvel sob a ótica da obrigação propter rem.
Decisão reforça a responsabilidade do vendedor
No caso analisado, embora o casal comprador já estivesse na posse do imóvel e o condomínio soubesse da transação, a ministra relatora entendeu que a promessa de compra e venda não pode vincular o condomínio, que é credor de uma obrigação com base no direito real.
Ou seja, a responsabilidade do vendedor por dívidas condominiais ainda se mantém, pois ele continua sendo o titular do imóvel no registro público.
O que dizem os tribunais estaduais
A divergência entre decisões de segunda instância é comum. Muitos tribunais interpretam a posse como suficiente para exonerar o vendedor das obrigações. Outros adotam o entendimento de que o registro é o único elemento jurídico válido para determinar a titularidade perante terceiros.
Isso reforça a necessidade de análise caso a caso, considerando:
- A existência ou não de registro;
- A ciência do condomínio sobre a posse;
- A natureza do vínculo contratual.
Responsabilidade do vendedor por dívidas condominiais: principais dúvidas
1. O vendedor pode ser cobrado mesmo sem usufruir do imóvel?
Sim. A obrigação nasce com o direito real de propriedade, não com o uso ou posse. Assim, a responsabilidade do vendedor por dívidas condominiais permanece até que o imóvel seja transferido formalmente.
2. O comprador na posse pode ser cobrado?
Sim. O STJ reconhece a legitimidade passiva concorrente, permitindo que tanto o vendedor quanto o comprador sejam responsabilizados pela dívida.
3. O contrato particular tem valor?
Tem valor entre as partes, mas não tem eficácia contra terceiros, como o condomínio, se não for registrado no cartório de imóveis.
4. E se o comprador pagar a dívida?
Ele pode posteriormente cobrar o valor do vendedor, caso haja cláusula contratual específica nesse sentido. Mas, para o condomínio, a dívida continua associada ao imóvel.
Cuidados na compra de imóveis
Para evitar problemas com responsabilidade do vendedor por dívidas condominiais, é essencial:
- Registrar a compra e venda em cartório;
- Verificar débitos pendentes junto ao condomínio;
- Firmar cláusulas claras no contrato sobre responsabilidades por encargos.
Conclusão: registro é proteção jurídica
A decisão da Segunda Seção do STJ reforça a importância do registro do imóvel como forma de proteger ambas as partes em uma transação. Enquanto não houver o registro, a responsabilidade do vendedor por dívidas condominiais permanece ativa, pois o vínculo da obrigação é com o imóvel e com o titular real registrado.
Essa jurisprudência fortalece a segurança jurídica do sistema condominial e protege os credores de obrigações propter rem de ficarem reféns de acordos privados não formalizados adequadamente.
Se você está comprando ou vendendo um imóvel, consulte um advogado especializado em direito imobiliário para garantir que todos os procedimentos estejam em conformidade legal.
