Súmula 308 e alienação fiduciária: STJ afasta aplicação

Entenda por que a Quarta Turma do STJ negou a aplicação da Súmula 308 nos casos de alienação fiduciária

Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) gerou repercussão entre operadores do direito e investidores imobiliários. A Quarta Turma concluiu que a Súmula 308 e alienação fiduciária não podem ser associadas por analogia, negando, assim, a possibilidade de aplicação da súmula em situações envolvendo garantias por meio de alienação fiduciária.

Neste artigo, vamos explicar detalhadamente o que diz a Súmula 308 do STJ, como funciona a alienação fiduciária, os fundamentos da decisão da Quarta Turma e quais são os efeitos práticos para o mercado imobiliário e para consumidores. Tudo isso com linguagem clara, objetiva e otimizada para SEO, com foco nos resultados dos buscadores e no SGE (Search Generative Experience).

O que diz a Súmula 308 do STJ?

A Súmula 308 do STJ foi criada para proteger adquirentes de imóveis no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), especialmente diante da falência de construtoras, como a famosa Encol.

Texto da Súmula 308 do STJ:

“É ineficaz a oponibilidade da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro aos adquirentes de unidades residenciais, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), antes da entrega das chaves.”

Ou seja, nos casos em que o comprador adquire um imóvel residencial dentro do SFH e a construtora dá esse mesmo bem em garantia hipotecária ao banco, a hipoteca não pode ser oposta ao comprador — uma proteção ao consumidor diante da fragilidade contratual.

Entenda o que é alienação fiduciária

A alienação fiduciária é uma forma de garantia na qual o devedor transfere a propriedade do bem ao credor, mantendo apenas a posse direta. A propriedade plena só volta ao devedor após a quitação integral da dívida.

Características principais da alienação fiduciária:

• A propriedade do bem fica com o credor fiduciário.
• O devedor fiduciante possui apenas a posse e o uso do bem.
• Em caso de inadimplência, o bem é consolidado em nome do credor, que pode leiloá-lo para reaver o crédito.

Esse instrumento é amplamente utilizado em financiamentos de imóveis e veículos por oferecer segurança jurídica ao credor.

O caso analisado pela Quarta Turma do STJ

No processo analisado, uma construtora, para viabilizar um empreendimento imobiliário, ofereceu um apartamento e uma vaga de garagem em alienação fiduciária a uma administradora de consórcios. Três anos depois, a mesma construtora vendeu os imóveis a terceiros por meio de contratos de promessa de compra e venda.

Esses terceiros, ao descobrirem que os imóveis estavam em nome da credora fiduciária devido à inadimplência da construtora, ajuizaram ação para tentar reverter a situação, com base na analogia com a Súmula 308.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) deu razão aos compradores, mas o STJ reverteu a decisão, afirmando que não se pode aplicar por analogia a Súmula 308 a casos de alienação fiduciária.

Principais fundamentos da decisão do STJ

1. Natureza jurídica distinta da hipoteca e da alienação fiduciária

O relator do recurso, ministro Antonio Carlos Ferreira, destacou que há diferenças fundamentais entre os dois institutos:

• Na hipoteca, o bem permanece em nome do devedor.
• Na alienação fiduciária, o bem pertence ao credor fiduciário até o pagamento total da dívida.

Assim, enquanto na hipoteca o devedor é o proprietário que garante o bem, na alienação fiduciária o devedor não pode transferir o que não é seu, o que invalida qualquer venda posterior.

2. A venda a non domino é inválida

A venda a non domino (feita por quem não é dono) não gera efeitos contra o verdadeiro proprietário, ainda que o comprador tenha agido de boa-fé. Assim, no caso da alienação fiduciária, qualquer contrato de compra e venda firmado sem a anuência do credor fiduciário não tem validade legal.

3. Aplicação da súmula só no contexto do SFH

A Súmula 308 foi criada para resolver situações específicas do SFH, com normas mais protetivas ao consumidor. Ampliar seu alcance para a alienação fiduciária, segundo o ministro, seria indevido, pois importaria em criar uma nova exceção não prevista na legislação.

Tabela comparativa: Hipoteca x Alienação Fiduciária

Efeitos práticos da decisão do STJ

Para o consumidor:

• Reduz a margem de proteção em compras de imóveis com garantia fiduciária.
• Exige maior cautela na verificação da cadeia de titularidade e garantias dos imóveis.
• Indica que boa-fé não basta: é preciso averiguar a matrícula do imóvel.

Para o mercado:

• Reforça a segurança jurídica da alienação fiduciária.
• Evita a insegurança contratual, que poderia afetar o custo e a concessão de crédito imobiliário.
• Fortalece o papel do registro público como instrumento de publicidade e segurança das relações patrimoniais.

Segurança jurídica e confiança no crédito

O ministro relator reforçou que a decisão tem o objetivo de evitar distorções no mercado de crédito. Caso a Súmula 308 fosse aplicada à alienação fiduciária, haveria:

• Risco sistêmico para as instituições que concedem crédito com essa garantia.
• Aumento da taxa de juros por causa da insegurança na recuperação dos bens.
• Redução no acesso ao crédito, afetando negativamente o setor imobiliário e os consumidores.

Conclusão

A decisão da Quarta Turma do STJ foi clara ao definir que a Súmula 308 e alienação fiduciária não se relacionam, e que não cabe interpretação extensiva ou analógica nesse contexto. Essa interpretação protege o sistema de garantias fiduciárias no Brasil e previne o uso indevido de entendimentos criados para contextos distintos.

O comprador de imóveis precisa estar atento à regularidade do imóvel na matrícula do registro e contar com apoio jurídico especializado antes de fechar qualquer negócio. Por outro lado, o mercado financeiro e imobiliário ganha previsibilidade e estabilidade com essa delimitação legal.