STJ define limites de responsabilidade na compra de imóveis
Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou importante entendimento: corretora não responde por atraso na entrega de imóvel, tampouco a empresa responsável pelo processamento de pagamentos. O caso reforça os limites da responsabilidade civil dentro da cadeia de consumo nos contratos de compra e venda de imóveis.
Neste artigo, você vai entender em detalhes os fundamentos da decisão, os papéis distintos de cada parte envolvida na transação imobiliária, o impacto para consumidores e empresas, e como essa jurisprudência pode influenciar futuros processos.
O caso julgado: atraso antes do vencimento do prazo
Um casal ajuizou ação contra três empresas:
- A incorporadora (responsável pelo empreendimento);
- A corretora imobiliária (que intermediou a venda);
- E a empresa de pagamentos (que processou as transações financeiras).
Os autores alegaram que as obras estavam muito atrasadas e que, a três meses do prazo final para a entrega do imóvel, já era possível concluir que o cronograma contratual não seria cumprido. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) concordou com os compradores e condenou solidariamente as três rés à restituição de valores pagos, incluindo:
- Parcelas do imóvel;
- Taxa de personalização;
- Comissão de corretagem.
A corretora e a empresa de pagamentos recorreram ao STJ, argumentando ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade sobre a entrega do imóvel. E foi justamente sobre esse ponto que a decisão do STJ trouxe luz e segurança jurídica ao mercado.
Decisão do STJ: não há responsabilidade sem nexo causal
A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no REsp 2.155.898, reconheceu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê a responsabilidade solidária entre os participantes da cadeia de consumo. No entanto, destacou que essa regra não é absoluta.
Segundo a ministra:
“A responsabilidade solidária exige a existência de nexo causal entre a conduta do fornecedor e o dano sofrido pelo consumidor.”
Ela explicou que não basta que uma empresa participe de forma indireta da transação para que seja considerada responsável por todos os efeitos do contrato. É preciso haver participação direta na obrigação que gerou o dano, neste caso, o atraso na entrega do imóvel.
A corretora atua apenas na intermediação
A decisão ressaltou que a corretora não responde por atraso na entrega, pois sua atuação se limita à intermediação entre comprador e vendedor. Conforme o artigo 725 do Código Civil, o papel do corretor de imóveis é aproximar as partes e possibilitar a conclusão do negócio.
Portanto:
- A corretora não participa da execução das obras;
- Não tem ingerência sobre o cronograma de construção;
- E não assume obrigações relativas à entrega do imóvel.
Sua responsabilidade, conforme o STJ, fica restrita à corretagem em si, especialmente no que diz respeito à transparência nas informações prestadas durante a negociação.
Empresa de pagamentos também está isenta
As chamadas pagadorias, ou empresas de gestão de recebíveis imobiliários, foram analisadas sob o mesmo prisma. A ministra Andrighi explicou que sua função é meramente financeira: emitir boletos, gerenciar repasses e organizar o fluxo de pagamentos entre consumidor, corretor e imobiliária.
Assim, essas empresas:
- Não participam do contrato de construção;
- Não integram a cadeia produtiva da incorporação imobiliária;
- E não têm qualquer controle sobre a entrega do imóvel.
Por isso, a decisão reforça que não há nexo de causalidade entre sua atuação e o eventual inadimplemento contratual.
Diferença entre responsabilidade solidária e objetiva
Um ponto importante abordado pela ministra é a confusão comum entre os conceitos de responsabilidade solidária e objetiva no Direito do Consumidor.
- A responsabilidade objetiva significa que o fornecedor pode ser responsabilizado independentemente de culpa, desde que haja nexo causal e dano.
- Já a responsabilidade solidária depende de participação ativa na cadeia de fornecimento do bem ou serviço.
No caso julgado, ficou claro que corretora e empresa de pagamentos não contribuíram para o inadimplemento, logo não devem ser responsabilizadas solidariamente.
Tabela comparativa: Papéis e responsabilidades na compra de imóvel
| Participante | Responsabilidade pela entrega do imóvel | Possui relação com a construção? |
|---|---|---|
| Incorporadora | Sim | Sim |
| Corretora imobiliária | Não | Não |
| Empresa de pagamentos (pagadoria) | Não | Não |
Efeitos práticos da decisão
A decisão do STJ tem impacto direto em diversos setores:
Para consumidores:
- Reforça a importância de entender quem são os verdadeiros responsáveis no contrato;
- Ajuda a direcionar corretamente ações judiciais, evitando frustrações;
- Destaca a necessidade de analisar bem o contrato de compra e identificar as partes efetivamente envolvidas na obrigação de entrega.
Para o mercado imobiliário:
- Garante maior segurança jurídica às corretoras e empresas de apoio financeiro;
- Reduz o risco de responsabilização indevida, evitando insegurança nos negócios;
- Incentiva a profissionalização dos serviços de intermediação e cobrança.
Jurisprudência reforça posição do STJ
A jurisprudência do STJ vem se consolidando no sentido de limitar a responsabilidade solidária aos casos em que há efetiva participação na relação de consumo que gerou o dano.
Outros precedentes já indicavam esse caminho:
- REsp 1.505.578/SP: Estabeleceu que administradoras de consórcio não respondem por inadimplemento de fornecedor.
- REsp 1.634.994/SP: Destacou que intermediação sem vício de consentimento não gera responsabilidade objetiva.
Essas decisões demonstram a coerência da Corte na proteção ao consumidor, mas com limites claros e jurídicos bem definidos.
Como consumidores devem agir em casos de atraso na entrega
Caso o imóvel não seja entregue no prazo:
- Verifique o contrato: Identifique quem é a incorporadora e quais prazos estão previstos.
- Registre a comunicação com a empresa: Solicite atualizações formais sobre o andamento da obra.
- Consulte um advogado especializado: Ele poderá ajuizar ação contra os responsáveis diretos, evitando incluir partes alheias ao objeto da obrigação.
- Evite acionar a corretora ou pagadoria sem justificativa**: Isso pode atrasar o processo e diluir os argumentos jurídicos.
Conclusão
A decisão da Terceira Turma do STJ é clara: corretora não responde por atraso na entrega de imóvel, tampouco a empresa que processa os pagamentos. Ambas exercem funções específicas e não participam da construção ou entrega do bem, logo não podem ser responsabilizadas por inadimplemento contratual.
A medida garante segurança jurídica às partes envolvidas, define responsabilidades de forma justa e protege o consumidor contra falsas expectativas quanto ao alcance da solidariedade no consumo. A jurisprudência reforça um sistema mais equilibrado e coerente, essencial para o bom funcionamento do mercado imobiliário.