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Vendedor responde por dívida de condomínio após posse?

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STJ confirma responsabilidade concorrente em cobranças condominiais

Em decisão relevante para o mercado imobiliário, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que o vendedor responde por dívida de condomínio mesmo após o comprador assumir a posse do imóvel, quando o contrato de compra e venda não estiver registrado em cartório. A decisão reforça o caráter propter rem das obrigações condominiais e estabelece um entendimento mais abrangente sobre a legitimidade passiva concorrente em ações de cobrança.

Neste artigo, você vai entender em profundidade a fundamentação jurídica da decisão, a diferença entre posse e propriedade no contexto da dívida condominial, o impacto da ausência de registro, e como essa jurisprudência pode afetar negócios imobiliários e disputas judiciais similares.


O que é obrigação propter rem?

A obrigação propter rem é aquela que decorre da titularidade de um direito real, ou seja, está vinculada ao bem, e não diretamente à pessoa.

No caso das taxas de condomínio, a obrigação de pagamento segue o imóvel, independentemente de quem o esteja utilizando. Isso significa que:

  • O proprietário formal do imóvel pode ser cobrado, mesmo que não resida nem usufrua do bem.
  • O possuidor direto (comprador com posse, mas sem registro) também pode ser responsabilizado.

Essa natureza da dívida explica por que o STJ reconheceu a possibilidade de legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador.


O caso analisado pelo STJ

A ação teve origem na tentativa de um condomínio de cobrar débitos condominiais vencidos entre 1987 e 1996. O imóvel estava registrado em nome de uma companhia de habitação popular, mas desde 1985 já havia sido prometido a um casal, que tomou posse sem registrar o contrato em cartório.

A ação foi inicialmente julgada procedente, mas o condomínio teve dificuldades para executar a sentença e recorreu à penhora do imóvel, ainda em nome da companhia. A empresa proprietária apresentou embargos de terceiros, alegando que a dívida era de responsabilidade exclusiva dos compradores.

O caso chegou ao STJ, que precisou conciliar o entendimento firmado no Tema 886 com os princípios do direito real.


Tema 886: o que diz a tese repetitiva?

No Tema 886, o STJ fixou três teses sobre quem responde pela dívida condominial quando há promessa de compra e venda sem registro, com destaque para:

“Sendo provado que o condomínio tinha ciência da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”

Contudo, a ministra Isabel Gallotti, relatora do recurso especial (REsp 1.910.280), alertou que esse entendimento deve ser interpretado com cautela, pois não considerou integralmente a natureza propter rem da obrigação.


Registro do contrato: fator determinante

A ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóveis é um ponto central. Sem o registro, o comprador não adquire a propriedade legal, apenas a posse. Logo:

  • A titularidade do imóvel continua em nome do vendedor.
  • O condomínio não é obrigado a reconhecer acordos privados não formalizados.

Esse cenário legitima a cobrança das dívidas tanto do possuidor de fato quanto do proprietário de direito.


Entendimento da Segunda Seção do STJ

A ministra relatora destacou que, embora os compradores estivessem na posse do imóvel e o condomínio tivesse ciência da transação, isso não afasta a responsabilidade do proprietário. O imóvel, como fonte do débito condominial, continua a vincular o titular do direito real à obrigação.

“A promessa de compra e venda não pode vincular o condomínio. A obrigação nasce com a titularidade do direito real, não sendo extinta por ato de vontade entre particulares.”

A Segunda Seção do STJ, portanto, confirmou a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador, ou seja, ambos podem ser responsabilizados pela dívida.


Tabela comparativa: Responsabilidade por dívida condominial

Situação do imóvelQuem responde pela dívida condominial?
Posse com comprador + registro no cartórioComprador (proprietário)
Posse com comprador, sem registroVendedor e comprador (concorrente)
Propriedade em nome do vendedorVendedor (se não há registro)
Posse com vendedorVendedor

Implicações práticas da decisão

Para compradores:

  • A falta de registro do contrato pode deixá-lo exposto à cobrança de dívidas futuras não quitadas;
  • Deve haver comunicação formal ao condomínio sobre a transação;
  • Ideal é registrar o contrato o quanto antes para formalizar a titularidade.

Para vendedores:

  • Mesmo após a imissão do comprador na posse, a responsabilidade pelas dívidas condominiais não é automaticamente extinta;
  • Só há exoneração da responsabilidade com o registro da transferência da propriedade;
  • É importante acompanhar a situação do imóvel mesmo após a venda.

Para condomínios:

  • Podem acionar tanto o comprador quanto o vendedor para garantir o recebimento das quotas;
  • O ideal é manter registro claro dos ocupantes e notificações formais.

Como evitar problemas com dívida condominial após a venda

Se você está vendendo ou comprando um imóvel, atente-se a estas boas práticas:

1. Formalize tudo em cartório

O registro da promessa de compra e venda é o único modo de garantir a transferência de propriedade perante terceiros.

2. Notifique o condomínio

Informe oficialmente o síndico ou a administradora sobre a negociação e a data da imissão na posse.

3. Inclua cláusula sobre responsabilidade de taxas

No contrato, especifique claramente quem será responsável pelas taxas de condomínio e a partir de quando.

4. Solicite certidões de débitos

Antes de concluir a venda, peça certidões negativas de débito condominial.


Jurisprudência reforça o caráter propter rem

Outros julgados do STJ também reforçam que a obrigação de pagar taxas condominiais segue o bem, não importando quem o possua de fato:

  • REsp 1.439.163/SP – Reconheceu que o comprador não registrado pode ser responsabilizado.
  • REsp 1.442.840/RS – Defendeu a dupla vinculação obrigacional: pessoal e real.

A tendência é de que o proprietário formal jamais esteja totalmente isento de responsabilidade, salvo com o devido registro.


Conclusão

A decisão da Segunda Seção do STJ no REsp 1.910.280 consolida um entendimento importante: o vendedor responde por dívida de condomínio mesmo após o comprador assumir a posse, quando não houver registro do contrato. A responsabilidade é concorrente, refletindo a natureza propter rem da obrigação condominial.

Esse posicionamento traz maior segurança jurídica ao mercado, orienta condutas mais cautelosas e alerta compradores e vendedores sobre a necessidade de formalização correta dos contratos imobiliários.

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